导语：
在融资监管趋严的背景下，房地产收购和兼并已是大势所趋，但疫情进一步加剧了行业分化，房地产周期中的捕猎者和被鲸鱼吞食者，在2020年要么继续纠结，要么上演“大逃亡”式的收购热潮。
作为地方金融观察者，金融棒棒糖在以前的文章中，其实很少关注地产商本身。 这次想把目光投向潮中“软弱”的一方。 资金成本高、融资难、利润不佳的中小地区房地产公司，在行业的浪潮中有起伏和命运。
以西安的国内房企为例，在西安每年年底的销售业绩排行榜上，几年来一直排在外地头部规模房企的前面，虽然很久没有出现过国内房企的身影，但这些国内房企也曾经叱咤一时。
对于国内房企在行业周期中的曲折得失，我们没有重复再造，而是通过一线调研，我们选择了一些有代表性的民营房企。 此外，我们希望观察在目前行业的变化下，这些房企是如何生存的，以及是否适合自己，并提出我们的建设性观点。 “国内房企加速转型迫在眉睫”。
撰文|李娜
编辑|简佳
万众在所有西安房企中绝对是另类。
该房地产商基因创立于2007年，从一开始，房地产商在开发模式和产品定位上，就与本土规模的住宅企业有很大差异，以城市顶层为目标，定位高端精心房地产品牌，高旋转率、小而美
这种独一无二的做法，让万众地产推出的房地产产品，更像是一件可以增值投资的“房地产艺术品”，让万众在房地产行业的周期波动浪潮中，至少在房价、保值增值方面，遥遥领先。
另外，万亳地产仅集中在曲江新区，虽然至今还没有出过曲江，但曲江是西安市环境和文化教育资源最好的地区之一，万亳投资项目的逻辑与曲江新区城镇发展轨迹基本一致
然而，这种“小而美”的房企天花板也十分明显，根植于地方的房地产，在行业急剧兼并重组的厮杀下，“小而美”模式还有发言权吗？ 那个发展空间在哪里？
专注高端轻奢产品万亳地产在国内开发商中，是后起之秀。 公司正式注册成立于2007年8月10日，注册资金3亿元人民币，注册地址位于西安曲江新区曲江池南路1055号玫瑰园小区。
从股权透视图中可以看出，共有3人自然人控股，其中董事长李五亮为最终受益人，持股33.15%，认购金额9945万元。 此外，最大股东为企业广州珠江实业集团有限公司，持股比例达49%，认购金额14700万元。 珠江实业背后矗立着国资力量广州市水务投资集团。
图：陕西万亳控股有限公司股息照
目前万亳地产在西安仅开发了二期项目，一期为曲江玫瑰园，位于南湖周边，是西安乃至西北顶级豪宅标杆和万亳国际w酒店。 曲江玫瑰园二期拥有更丰富的产品线，又称杜陵板块项目，还在建设中。
通过万众二期项目和业内采访，万众“自我定位”独树一帜，大型开发商“一纸遮天”，产品面向大众的高转速开发模式，万众将受众定位于城市顶级人群，产品“高端轻奢”
图：曲江玫瑰园
我们具体解析万人产品的定位和开发模式。
目前已停产的一期和正在开发建设的二期工程，万众对住宅产品定位为“奢侈”路线，区别于传统地产商的住宅开发，不建设刚需住宅和改善住宅，玫瑰园一期和二期都只建设顶级豪宅。
商业产品也只做地标性建筑。 如：万亳在曲江一期建成万亳国际w酒店，如今已成为曲江的“对外名片”。
除了打造豪华奢华的品牌气质，无论是住宅还是商业项目，万众产品的独特之处在于，他们特别重视建筑的设计感和艺术美感，在建筑材质和建筑标准、造价上都极为重视，要求苛刻。
以曲江玫瑰园为例，这是万人最擅长的住宅项目，也是西安“豪宅代表”。 玫瑰园在美国翰时期在国际上负责建筑设计，建筑风格采用国际上最流行的现代极简手法，将中国传统元素融入现代科技观念的具体效果是空中院落式平房观景豪宅和复式空中别墅，兼具天然石材和玻璃幕墙系统
据说为了取得满意的效果，玫瑰园前后花了五年多才“磨砺”出来。 用李五亮的话来说，“在设计上，设计院通常设计的项目是50年，而我们所有的项目都是按照100年建筑的标准来建设的。 例如，混凝土的标签和钢筋的尺寸，在整体结构上每平方米要贵100元。 这样的要求从来都是万亳房地产立足市场的核心竞争力。 我们不能和大公司相比。 踏实抓质量，才有生存空间。 ”
除了产品定位细分和明确外，所有项目都作为更完整的产品线提供。 例如，正在建设的二期工程，将打造集酒店、住宅、学校、公共绿地空间为一体的产品链，都是围绕销售者的需求进行规划和建设的。
特别是房地产教育的加入。 最能满足业主需要、最“优质”的教育资源，成为不少人特别是有经济话语权的中年人买房的“重点因素”。 目前，设在曲江地区的西安德阁学校、康桥国际学校西安曲江校区、德泰曲江国际幼儿园均为高端国际学院，满足所有年龄的教育需求。
万众受众彰显城市顶尖人群，产品定位高端奢华的模式和产品逻辑，与规模房企在行业变革下探索转型相比，金融棒糖在进入房地产市场之初就明确了定位和市场，找到了行业细分和空白市场
图：玫瑰园房价走势
另外，万人想的可能更“长远”。 目前投资建筑的产品，因其高品质被视为“房地产艺术品”，具有投资和资产增值的能力。 以玫瑰园二手房房价走势为例，近三年来价格持续平稳上涨，最新5月份均价达到55503元/m平方，环比增长0.27%。
而且，这样稀缺而独特的模式，得到了资本的好感和认可。 如上所述，珠江实业是万众股东之一，珠江实业入股是为了合作开发曲江玫瑰园二期项目。
3358 www.Sina.com/http://www.Sina.com /万亳模式还有另一个特点。 产品开发仅限于曲江片区，至今尚未在曲江以外其他片区投资的项目，均发现其投资轨迹与曲江开发步伐一致。
2003年，曲江新区正式更名后，曲江发展迅速，2006年以后，大批房企入驻，其中包括万人。
李五亮介绍，2009年曲江一期南湖周边地块价格约为260万-280万，万亳地产于同年11月以接近两倍的价格获得区域内另一地块约70亩土地。
随着曲江二期杜陵板块的开发。 万众之后计划2015年与珠江实业合作共同发展曲江二期，此后2018年，珠江实业控股公司以13.18亿元获得曲江二期雁翔路板块1宗商服用地和住宅、商服用地2宗共335.219亩，用作曲江玫瑰园二期项目
十多年前，我们看到万亳在曲江一期南湖板块建设完成了曼蒂广场、万亳国际、w酒店、玫瑰园、金缘阁酒店、玫瑰庄园等高档住宅和商业项目，累计投资超过60亿元，同时在曲江池南侧建设现代化运动广场
图(w酒店，万亳国际
其中，西安w酒店作为世界第33家、中国第5家，毗邻万亳国际，独特的设计感和建筑美感成为西安地标性的存在； 玫瑰园也在2016年获得了建筑工程鲁班奖。 在“质量路线”上，细数曲江乃至西安，万人是少数样本。
随着曲江二期开发的推进，万亳将建设曲江国际中学、国际小学、曲江实验二小、曲江实验学校四所学校，建设玫瑰公馆高级住宅项目群，同时与美国万豪国际酒店合作，在首期w酒店之外，共同建设瑞吉五星酒店
作为曲江典型的房企，万众始终扎根投资曲江，获得核心区。 曲江已经发展成为集高尚住宅、商业商务、奢华酒店、精英教育、生态景观、文化休闲于一体的多业态格局。
图：康桥国际学校西安曲江校区
记者走访金融棒棒糖了解到，包括酒店优惠入住、面向业主开放的配套公园等，万众业主享受着万众所有平台的易用性。 得出的结论是，万人已经在曲江构建了“圈地经济”，这种精准的圈地行为，也有利于本土房企在不断转型的背景下，拥有自身的竞争优势。
总的来说，万众的开发押注于曲江的区域发展，而万众产品的开发也在一定程度上反哺了曲江的区域发展，是典型的开发商与区域共生共赢的案例。
对万人来说，为了自身“小而美”的发展需要，正在寻找曲江这片合适的沃土。 众所周知，曲江是国家级文化产业示范区，区内文化氛围和旅游休闲环境极佳，正好契合万人打造的产品气质，最能发挥“协同效应”。
对曲江来说，万众的加入，直接带动了整个地区的风貌和环境。 万众首建的万众国际w酒店，作为区内标志性建筑，成为西安市文旅对外的新名片，首建的系列住宅和绿地空间也同时提升了整个曲江新区的居住环境。
业内评价说，万人制造了陕西省本土住宅企业的“情怀”。 如此耐心的“小而美”，在给予市场和用户尊重的同时，也让万千人通过细分市场在行业领域占有一席之地。
但在急剧的行业兼并重组环境下，房地产行业越来越集中于大型企业，大鱼继续吃小鱼。 我们关心的是，万众“小而美”的房企，到底有多少话语权？ 生存空间会被压迫吗？
1 )并购重组的现实困境：
正如前面所说，在严格的融资监管背景下，房地产收购和合并已经是一股潮起潮落，大公司吞并中小企业的现象已经是司空见惯的事情。 以本土情况为例，2015年融创进入西安市场收购天朗股份，随后云南城收购海荣、万科收购宝天、华侨城收购西安长安国际、龙湖收购雅荷等并购合并事件层出不穷。
图：打造天朗兰园
房企两极分化日趋严重，尤其是疫情爆发以来，龙头房企打折促销“小而美”的压力逐渐加大，在“大房企发力，小房企乏力”的行业形势下，万人以自身优势驻足
2 )区域开发限制问题：
去年6月25日，万人又获得曲江位于曲江新区南三环路以南，曲江绕城出入口以东52亩商服用地。 但随着更多更大、更强的开发主体选择曲江，区域内竞争加强，万众进取的天花板彰显。
万押注曲江是精明的选择。 毕竟曲江已经成为西安最具代表性的城市名片。 这个排他性的区位优势其实是万亳地产最依赖的“基石”。
同时，我们也注意到，万众“小而美”的房企，已经要求进行很多变革。 变革的方法包括：
1 )扩大新兴业务投资分散风险，寻求特色化、科技化、轻资产化、金融房地产、物流房地产等多元业态。
2 )突破城市布局，下沉一线城市拿地、存量土地，具备可持续发展能力。
3 )创新模式利用网络工具创新求变，线上结合，利用网络营销手段达到更好的传播效果。
4 )众多小房企纷纷与大房企合作，利用知名开发商品牌和资金优势，帮助自身获得更好的发展援助。
房地产进入下行通道，万民通过行业细分的独特定位，在行业紧缩的背景下仍取得佳绩，但房企并购“大跑路”的预期仍在继续，面对气势汹汹的捕猎者，万民好奇如何应对。
当然，这个问题市场一定会给出答案。
