一、搞清继承和过户的区别，别被中介割韭菜
很多人以为继承房产就是直接拿证。其实呢，继承和过户是两码事。继承是法律行为，过户是登记手续。你得先完成继承手续，才能办理过户。
我见过太多粉丝在这里踩坑。有的被中介忽悠说要先过户再继承，结果多花几万冤枉钱。记住，继承在前，过户在后，顺序不能乱。
话说回来，继承分法定继承和遗嘱继承。如果你爸妈留了遗嘱，那就按遗嘱来。没遗嘱的话，就按法定顺序来，配偶、子女、父母优先。
二、必备材料清单，少一样都白跑
先说材料，这个特别关键。我整理了2024年最新要求，你照着准备准没错。
死亡证明必须要有。医院开的、派出所开的都行。房产证原件不能少。身份证、户口本这些基础材料带上。如果是遗嘱继承，公证书得准备好。
有意思的是，很多人不知道还要带亲属关系证明。就是证明你和逝者关系的材料。出生证、独生子女证、派出所开的证明都行。
我建议提前打电话问当地不动产中心。各地要求不太一样，免得白跑一趟。说白了，材料不全跑三趟也办不成。
三、税费这块水很深，小心被宰
很多人最关心税费问题。令人惊讶的是，法定继承基本不用交税。对，你没听错，子女继承父母房产，契税、增值税都免了。
但有个坑要注意。如果以后你要卖这套房，税费可能很高。因为继承的房产，税务部门认定的原值是父母买房子时的价格。
举个例子，你爸20年前50万买的房，现在值500万。你卖的时候，差额450万要交个人所得税。这个数字挺吓人吧？
其实呢，有些人会考虑"赠与"方式。但赠与要交3%契税，而且以后卖房税费更高。所以大多数情况，继承比赠与划算。
四、流程走对不走弯路
第一步，先做继承权公证。带上材料去公证处。费用一般按房产价值0.8%-1%收。价值100万的房子，大概800-1000元。
第二步，拿着公证书去不动产登记中心。填写申请表，交材料。现在大多地方可以网上预约，省得排队。
第三步，缴费领证。有些地方要交80元左右登记费。交完等5-7个工作日就能拿新房产证了。
令人担忧的是，如果兄弟姐妹多，容易有纠纷。建议提前沟通好，别等父母走了再争。真要争起来，流程拖半年都正常。
五、几个关键避坑指南
第一，父母健在时最好做"生前赠与"。这样能锁定房产原值，以后卖房税费低。但要交3%契税，自己权衡。
第二，如果父母有贷款没还清，过户更麻烦。得先还清贷款，或者找银行同意变更借款人。
第三，别信"快速通道"。有些中介说加钱能加急，其实正规流程就是那么几天。多花钱纯属被割韭菜。
最后提醒，各地政策有差异。北京上海和三四线城市要求可能不同。建议先打12345咨询清楚，省得白跑。
说实话，房产继承这事看着复杂，其实按部就班走就行。关键是要准备齐全材料，了解清楚政策。别让房产成了亲情的绊脚石，这才是最重要的。
