最近好多粉丝在后台问二手房过户费的问题。我看了一圈评论区。发现大家最关心的还是到底要花多少钱。今天我就来给大家扒一扒。其实呢这个费用真没那么复杂。关键是要搞清楚2025年最新政策。否则容易被割韭菜。
买方要交哪些钱？
买房人主要交契税。首套房140平以下1%。超过140平1.5%。二套房140平以下1%。超过140平2%。三套及以上统一3%。这个税率2025年有小调整。面积门槛从90平提到了140平。所以首套房压力小多了。
印花税现在基本免征。但理论上是0.05%。物业费要预缴一年。按1块左右/平算。工本费80块钱。这个不能少交。交易手续费3-6元/平。买卖双方各出一半。其实呢这部分钱不算多。但积少成多也得注意。
卖方税费才是大头
卖房人要交增值税。满2年普通住宅免征。未满2年收5.3%。这个比例挺吓人。所以很多人着急卖房。结果被中介坑了。我见过有人没满2年就卖。光增值税就交了十几万。
个人所得税更关键。满五唯一可以免征。不满五唯一要交1%或差额20%。这里有个坑。很多中介说按1%交。其实差额20%可能更划算。我之前就踩过这坑。差点多交好几万。话说回来得算清楚再决定。
土地出让金也得注意。划拨土地要交1%。出让土地免征。这个很容易被忽略。等过户时才发现要补钱。那就晚了。
2025年省钱小技巧
令人惊讶的是很多人不知道。契税能省就省。首套房面积卡在140平内最划算。二套房超过140平多交0.5%。几百万的房子就是几万块。这可不是小数目。
增值税方面。如果快满2年。建议等几天再卖。省下的钱远超利息损失。我有个粉丝就是等了15天。省了12万增值税。这钱买啥不香。
个人所得税也有办法。能提供原始凭证就用差额法。有时候比1%还便宜。但很多人发票丢了。只能按1%交。所以买房时发票一定要留好。
中介费别傻乎乎全交。现在行情不好。很多中介愿意打折。谈个1.5%很常见。我一般让买卖双方各出0.8%。省下来的钱请中介吃饭都够。
实际过户要花多少钱
我算了几个例子。100平首套房总价300万。买方大概交3万左右。主要是契税3万。其他杂费几百块。卖方如果满五唯一。基本不用交税。中介费3万左右。
150平二套房总价400万。买方要交6万多。契税8万。减去面积优惠。实际6.5万左右。卖方如果不满五唯一。可能要交4万多税。这还不算中介费。
最坑的是不满2年的房子。光增值税就21万。加上个税可能30万以上。所以千万别买不满2年的二手房。除非价格特别低。
最后提醒几个坑
令人担忧的是很多中介不讲实话。说所有税都能免。结果过户时才发现要交。所以最好自己先算一遍。税务大厅都有计算器。
还有人以为满5年就能免所有税。其实还要看是不是唯一住房。两条件缺一不可。我见过有人满5年但有两套房。照样交了个税。
物业费别忽略。有些老小区欠费多。过户后买方要承担。我之前就遇到过。买了房发现欠了2年物业费。只能自己掏腰包。
其实呢过户费没那么可怕。关键是要提前了解政策。2025年虽然有些调整。但总体对刚需更友好了。你看懂这些套路。至少能省下几千块。省下来的钱买点基金不香吗？
