抵押贷款怎么算？别再被银行忽悠了
最近好多粉丝问我抵押贷款怎么算。说白了就是想知道自己每个月要还多少钱。其实呢这问题不难但很多人被银行绕晕。今天我来拆解清楚。
先说个大实话。抵押贷款计算主要看三点：贷款金额、利率、还款方式。这三点定了月供基本就定了。但银行客户经理经常说得云里雾里。所以你得自己会算。
抵押贷款常见两种还款方式。等额本息和等额本金。很多人分不清。说白了等额本息就是每月还固定金额。前期利息多本金少。等额本金则是每月还的本金固定。利息逐月减少。所以前期月供高后期低。
等额本息计算公式有点复杂。月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷[(1+月利率)^还款月数-1]。看到这个公式是不是头大？其实呢你不用记。现在各大银行官网都有计算器。但你得知道原理。
举个例子。贷款100万利率4.2%贷30年。等额本息月供约4890元。总利息76万多。等额本金首月月供约6944元。最后一个月约2786元。总利息约63万。看出差别了吧？等额本金前期压力大但总利息少。
现在LPR利率是关键。2024年最新5年期以上LPR是3.95%。但银行会加点。首套房一般加20-60个基点。二套房更高。这个点数直接影响你的月供。所以谈贷款时一定要问清加点数。
还有一个坑要注意。有些银行宣传"零手续费"但可能把费用转嫁到利率里。这叫隐形收费。我看太多人被割韭菜了。话说回来选银行不能只看广告利率。得算实际成本。
抵押贷款期限也很重要。期限越长月供越少但总利息越多。很多人贪图月供低选30年。结果多还几十万利息。其实呢如果你收入稳定可以考虑缩短年限。省下的利息很可观。
说到这我得提个醒。现在有些中介搞AB贷。把你包装成高收入人群。表面上帮你贷到款。实际上利息高得吓人。这种套路要小心。我见过太多人被套牢。
计算抵押贷款还要考虑其他费用。比如评估费、保险费、抵押登记费。这些加起来可能上万。很多小白只盯着月供看。忽略了这些隐性成本。
有个小技巧分享给你。用Excel的PMT函数就能算月供。公式是=PMT(月利率,还款月数,贷款金额)。自己动手算一遍印象更深。比听银行客户经理忽悠靠谱多了。
最后说个真相。银行最喜欢你选等额本息。因为总利息高。但对借款人不一定最划算。每个人情况不同。年轻人压力大可以选等额本息。中年人收入稳定可能等额本金更合适。
抵押贷款不是小事。算清楚再签字。别等到签完合同才发现月供超出预算。那可就真踏空了。现在各大银行APP都有模拟计算器。建议多试几家比较一下。
其实呢抵押贷款计算没那么神秘。核心就两点：别被表面数字迷惑。搞清实际成本。我写这篇文章就是希望粉丝少踩坑。毕竟买房是大事。别让计算错误影响生活质量。
话说回来利率随时可能变。关注LPR调整很关键。2024年下半年可能会有新政策。建议申请贷款前多做功课。实在拿不准可以找靠谱的第三方咨询。别急着签字。
