二手房贷款基本可行，但条件比新房更严格
最近不少粉丝问我：二手房能贷款吗？答案是肯定的。二手房完全可以贷款。不过呢，银行对二手房的要求比新房高多了。
银行审核二手房贷款会看房子年龄。超过20年的老房子，贷款难度大。有些银行甚至规定房龄加贷款年限不能超过40年。说白了，就是老破小贷款难。
房龄影响贷款额度。同样的房子，新房可能贷到七成。二手房可能只能贷五成。银行担心老房子贬值快，风险高。
我还遇到过粉丝咨询80年代的房子。这种房子基本没法贷款。银行觉得风险太大。想买这种房子，得准备更多首付。
贷款条件比你想象的更复杂
二手房贷款不是有房就行。银行要看买卖双方资质。买家征信要好，收入要稳定。卖家房产要干净，没抵押没纠纷。
征信是关键。有一次粉丝小王征信有三次逾期。他看中一套二手房，差点谈成。银行一查征信，直接拒了。他后悔死了，早知道提前半年养征信。
收入证明也很重要。银行要确保你月供不超过收入50%。有人月入2万，想贷150万买二手房。结果银行说月供超了红线，只能降低额度。
房本状态必须正常。房子不能有查封、抵押。我有个粉丝踩坑了。交了定金才发现房子被抵押了。差点钱房两空。
贷款流程比新房多三步
二手房贷款流程比新房麻烦多了。新房直接找开发商合作银行就行。二手房得自己跑。
首先要做房屋评估。银行要确定房子真实价值。评估价往往低于成交价。粉丝老李就遇到这情况。谈好300万的房子，评估才280万。首付得多掏14万。
然后要过户和抵押同步进行。这步最容易出问题。买家担心过户后拿不到贷款。卖家担心收不到全款。需要资金监管，但很多小中介不规范。
最后银行放款时间不稳定。新房一般1个月。二手房可能拖2-3个月。期间卖家急，买家也急。我建议提前和卖家沟通好时间。
这些坑千万别踩
二手房贷款常见坑我踩过不少。给大家提个醒。
中介说"包办贷款"别轻信。有些中介乱承诺。实际银行不批，买家进退两难。要找正规中介，看资质。
首付别直接给卖家。一定要走资金监管。我见过粉丝把首付转给卖家私人账户。结果卖家反悔，钱要不回来。
贷款额度别算太满。留点余地。评估价低了，首付得多补。我建议多准备5%-10%备用金。
2024年最新政策变化
今年政策有调整。首套房利率降了。但二手房优惠少。很多银行对二手房利率上浮0.1%-0.2%。
部分城市放松了。比如深圳，二手房参考价取消了。贷款额度能按实际成交价算。这是利好。
但银行风控更严了。流水要求高。有人用经营贷买房，现在查得特别严。别碰AB贷，容易被套牢。
话说回来，二手房能贷款，但要准备更充分。建议提前2个月准备材料。先查征信，再看房。别等到签约了才发现问题。
最后提醒大家，买房是大事。别因为贷款问题着急做决定。多比较几家银行。有时候小银行政策更灵活。我认识的老司机都懂，银行之间也有竞争。多问几家不吃亏。
