最近好多粉丝问"房贷怎么算"。说实话，这个问题太常见了。很多人去银行办贷款，稀里糊涂就签了合同。等发现月供太高，已经晚了。今天我就来聊聊这个事。
房贷计算的两大主流方式
房贷主要有两种还款方式。等额本息和等额本金。很多人搞不清区别。简单说，等额本息每月还款一样。前期利息多，本金少。等额本金每月还的本金一样。但利息越来越少。所以前期月供高。
我见过不少小白。选了等额本金，结果前三个月就撑不住了。因为刚开始月供比等额本息高不少。说白了，你的收入得稳定增长才行。不然很容易踏空。
房贷计算的核心公式
公式其实不难。等额本息月供=贷款总额×月利率×(1+月利率)^还款月数÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
看着复杂吧？其实不用记。现在银行APP都有房贷计算器。输入金额、利率、年限就行。但你得知道基本原理。不然银行给你个数，你连对不对都不知道。
等额本金更简单。每月还款=（贷款总额÷还款月数）+（剩余本金×月利率）。每月本金固定。利息随剩余本金减少而减少。
影响房贷计算的5大关键因素
第一个是首付比例。现在首套房一般要30%。二套房可能要40%甚至更高。首付越高，贷款越少。月供自然低。
第二个是贷款利率。现在LPR是基准。加点形成实际利率。这个很关键。利率差0.5%，30年下来差好几万。
第三个是贷款年限。最长30年。年限越长月供越少。但总利息更多。很多人为了月供低选30年。结果多还一倍利息。
第四个是还款方式。前面说过了。根据自己的现金流选。别光看银行推荐。
第五个是还款频率。一般月供。也有双周供的。能省点利息。但要求收入稳定。
手把手教你计算月供
举个例子。贷款100万，利率4.2%，30年。
等额本息月供大概4890元。总利息76万。
等额本金首月6111元。每月递减11元。总利息63万。
算下来等额本金少还13万利息。但前期压力大。你得掂量掂量自己钱包。
我建议先用银行官网的计算器试算。多试几种方案。找到最适合自己的。别听销售忽悠。他们只想着完成KPI。
房贷计算常见误区
第一个误区：只看月供不看总利息。有些人月供压到最低。结果总利息高得吓人。这叫捡了芝麻丢西瓜。
第二个误区：忽略提前还款成本。有些银行提前还款要罚息。算总账时得考虑进去。
第三个误区：不考虑利率变动。LPR是浮动的。未来可能涨也可能跌。要有心理准备。
第四个误区：把月供控制在收入50%以上。这样太危险。万一失业或生病。很容易断供。
说实话，房贷是普通人最大的负债。算清楚很重要。别被银行销售牵着鼻子走。他们不是为你着想。而是为了完成业绩。
最后提醒一句。买房前先算好月供。别让房子成为"下蛋鸡"。反而压得你喘不过气。记住，量力而行最重要。别等到套牢了才后悔。
